加拿大新移民置业指南

　　

　　拥有自己的房地产是大多数人的终极愿望，在出动向目标进发前，必须清楚一些因素。首先，拟定个人的屋价预算、物业类型、新屋或是重售楼房、以及地点。在拣定地区后，便开始看屋大行动，有人要求一定有泳池，亦有人认为四睡房双车房最重要。

　　所以，事前应把要求设施分为三项类目：

　　非有不可：举例来说，在家办公者，便必须有家居办公室。

　　有就最好：喜欢的装置差不多应有尽有，如果其中一两项缺少，并非不可或缺者，便应作妥协。

　　可有可无：有没有这项装置不重要，并不会没有影响取舍。

　　购买新屋或重售物业，必须找专业人士帮忙，他们包括：

　　地产从业员(Real Estate Representative)

　　地产从业员必须持有省府发出的执照才可工作，首先要念完有关课程经考试合格才可申领执照;他们要遵守有关法则及道德条例。一名好的地产经纪，可以帮助客人物色到心目中的物业。

　　律师(Lawyer)

　　楼房买卖，律师处理的问题包括查契，即是业主的业权，看看是有否把物业扺押而债务未清偿;是否有未完成的维修工作;审核购买协议;另外，办理交吉事宜，例如确保对方已经清缴所有应缴费用，如公用设施(水电天然气等)的费用。

　　验楼师(Home Inspector)

　　无论是全新或是重售物业，聘用一位验楼师是十分具建设性的。他会提交一份验屋报告，列出物业状况，有什么需要修理，什么修理需要先做，以及估计修理费用。可向本地有关专业协会或地产经纪转介验楼师。

　　按揭经纪(Mortgage Broker)

　　他们可以帮助客人寻找合适的贷款者，通常他们是向贷款者收取费用，但亦可能向借款人士收费，尤其是信用纪录欠佳的，一般是按揭额的1至2%。

　　保险经纪(Insurance Broker)

　　可处理家居及汽车保险，提供按揭的机构会坚持客户购买物业保险;另外，亦会建议客户购按揭人寿保险(mortgage life insurance)，万一客户或其配偶逝世，便由保险支付按揭费。

　　估价师(Appraiser)

　　买家可以先找估价师为物业估值才落“柯化”，估价必须包括对房屋的评估、分析最近的同类型物业销售，以及评估市场状况对物业的影响。

　　贷款机构(Lenders)

　　当决定购买一间物业，便要找贷款机构办按揭，它们包括：银行(banks)、 信托公司(trust companies)、信贷合作社(credit unions)、退休基金(pension funds)、金融公司(finance companies) 、保险公司(insurance companies)...等。

　　住宅种类

　　独立屋(Single-detached house)：

　　一间独立的房子，名副其实完全独立。

　　半独立屋(Semi-detached house)：

　　两个单位分左右或前后相连。

　　平房(Bungalow)：

　　一层高，所有房间如客厅、睡房、厨房等均在同一层，毋须上落楼梯。

　　连屋(Link house)：

　　一间房子有一部分是与另一房子相连，例如只是土库相连，外表就像独立屋般，亦有些是车房相连。

　　镇屋( Townhouse)/排屋(Row house)：

　　一排建筑物至少有三间住宅单位，左右相连，但不会分两个单位上下相连，一般是两层高。

　　层叠式镇屋(Stacked Townhouse)：

　　一排建筑物，一间镇屋是位于另一间镇屋楼上，每个镇屋单位各有两层高。

　　柏文(Apartment)：

　　高层住宅大厦，至少有5层高。

　　两单位柏文(Duplex)：

　　两个单位楼上楼下相连。

　　其他独立相连屋(Other single-attached house)：

　　一间独立屋与另一建筑物连接，例如非住宅建筑物(如商店或教堂)或是其他类型住宅(如柏文)。

　　流动屋(Mobile home)：

　　一个独立单位，是可以整间迁往另一地点，能临时放置在一块地皮上。

　　业权种类

　　自由业权(Freehold)

　　业主拥有房子及地皮的业权，要自行负责剪草、铲雪、维修等工作，物业主要是独立屋、半独立屋、连屋、排屋等。

　　共管业权(Condominium)

　　亦称分契式，住宅单位属私人所有，公用地方为所有业主共有，室外维修工作交管理公司处理，每个单位每月支付管理费。物业主要是共管柏文、镇屋等。现时亦有一些发展项目是独立屋，但有管理公司负责剪草铲雪等事宜。

　　自由共管业权(Freehold Condominium)

　　主要是镇屋类型。与共管业权最大的分别，便是业主拥有地皮的业权，由整幢房子、包括外墙、屋顶、车房等，都是业主负责。而公共设施例如通往各单位的车路、康乐设施、访客停车场、附设游乐场公园等，则属共管范围;所以，业主也要付管理费。一般来说，业主可以享有较高度自由美化居所，例如园艺，但也有一些限制，例如决定在什么时修补屋顶;所以，想更改大门颜色或在后园搭建阳台前，须先获得业主委员会通过。 注：每个自由共管业权镇屋盘可能有不同的条例规范。

　　衡量置业财力

　　置业要面对于最大的现实便是财力，拿出一笔钱作首期后，以后还要应付的，便是定期供按揭以及一些其他开支。

　　算一算：

　　计算个人/家庭的入息及资产，目前每月开销及债务(其他物业贷款、汽车贷款、个人贷款、信用卡帐单、学生贷款...等)。

　　负担能力：

　　首先，每月物业开支(Gross Debt Service简称GDS)不能超逾家庭税前总入息32%，所谓物业开支是指-按揭、地税、能源费等公用事业支出;如果是共管物业，不要忘记计算管理费在内。第二，每月的所有债务开支(Total Debt Service-TDS)不能超逾家庭税前总入息40%，这包括物业开支及所有债务在内。

　　计算GDS (毛负债偿息能力比率)

　　每人每月收入(税前) =$________________

　　配偶每月收入(税前) =$________________

　　每月其他收入(来自投资或其他非工作收入来源) =$________________

　　(A)每月收入合共=$________________

　　(B)合共收入(A)X0.32 =GDS$______________

　　计算TDS(总负债偿息能力比率)

　　(A)每月收入合共=$________________

　　(C)合共收入(A)X0.40 =TDS$______________

　　置业成本一箩筐

　　税项 (tax)：

　　新屋则要缴付5%GST ，屋价在$45万以下的，最高可获退回2.5%。重售物业不用付税，出售前曾大装修则例外。

　　物业价值首$55,000................ 0.5%

　　$55,000至$250,000............. 1.0%

　　$250,000至$400,000............ 1.5%

　　$400,000以上.......................... 2.0%

　　例：

　　一间价值$250,000的房子，收费如下:

　　$55,000X0.5% = $275.00

　　$195,000X1.0%=$1950.00

　　应缴税款是$2,225.00

　　符合退回土地转让税条款者实际付$225.00。

　　物业估价 (appraisal fee)：

　　如果没有购按揭保险，贷款机构可能需要买家自费为物业作估价，一般收费为$150-$200左右。但要视乎地点及物业而定。

　　物业税 (property tax)：

　　申请高比率按揭的，贷款机构可能要求把分期支付的物业税加在按揭供款内。

　　测量费 (survey fee)：

　　贷款机构要审视最新版的测量图，买家可在买卖协议列条件要求卖家提供，不然可能要自行掏腰包请专人做一份。

　　物业保险 (property insurance)：

　　不替物业买保险，便不获贷款机构批出按揭。预付地税/公用设施费用(prepaid taxes/utility bills)： 若卖家已预缴了在交吉日之后的有关帐单，买家须补回给卖家。

　　管理费 (condominiom fees)：

　　共管物业的住户每月要缴交管理费，以作公共地方维修...剪草铲雪...等。

　　装修 (renovation and repairs)：

　　验屋师会指出物业需要修补之处，例如换屋顶，买家要计算可能需要支付的费用。

　　水质检查(water quantity and quality certification):

　　如果所购买的物业在偏远地点，是采用水井，便要付$50 - $100 检定水质及供水量。

　　土地转让税 (land transfer tax)：

　　在安省﹐首次置业者不论是买新屋或是重售物业﹐均可享有最高$2,000土地转让税退款。申请者必须年满18岁﹐以往不能在世界任何地方曾拥有住宅物业或曾持有一所住宅的业权。另外﹐其配偶在婚后亦不能在任何地方曾拥有住宅或一所住宅的业权。

　　服务费 (service charges)：

　　公用设施的新客户需要付服务费，例如电费。

　　律师费 (lawyer fees)：

　　律师的一系列工作，收费一般不少于$500。

　　按揭保险费及申请费(mortgage loan insurance premium and application fee)：

　　高比率按揭须向加拿大按揭及房屋公司或私人机构申请按揭保险，成本是按揭金额的0.5%至3.75%不等，这笔??钱可加在按揭额内(可能另有收费)，申请费由$75至$235左右。

　　按揭经纪费 (mortgage broker''s fee)：

　　可能向买家收取代物色贷款机构的费用。

　　验屋费 (home inspection fee)：

　　无论是新屋或是重售物业，都应找验屋师检验，费用由$150至$350不等，一般来说，房子愈大屋贵愈贵，收费也愈高。

　　搬迁费 (moving costs)：

　　不要忘记找一间专业搬屋公司搬迁，一架货车加三名搬运工，每小时可能由$50至$100，如果是在月底或是夏天，收费便更高。